Недвижимость в Праге

Какую недвижимость в Чешской Республике разрешается покупать жителям из других государств и где можно найти реальные предложения выставленных на продажу объектов? Из каких этапов складывается сделка и ее продолжительность? А еще, какие документы необходимо предоставить потенциальным покупателям, и дополнительные траты – самые достоверные сведения читайте этой статье.

Могут ли иностранцы приобрести жилье в Чехии

Купить любой объект недвижимости в Праге может каждый желающий иностранец, даже если у него нет вида на жительство. Разрешено приобретать недвижимые объекты физическим лицам. Граждане России, Беларуси, Украины, Казахстана могут стать владельцами безграничного числа недвижимых объектов.

Также есть возможность приобрести недвижимые объекты на юридических лиц. Но вот на российскую компанию приобрести недвижимость не получится, для этого необходимо открыть представительство в Чехии или зарегистрировать новое юрлицо.

Оформить организацию можно дистанционно. В последующем времени это юридическое лицо обязано будет каждый год сдавать финансовый отчет, и при этом законом разрешается хозяйственную деятельность не вести.

Жители других стран смогут купить как жилые объекты, так и объекты коммерческого назначения. С 2011 года разрешено приобретать земли сельскохозяйственного назначения, а также лесные посадки. Совершить сделку можно во всех регионах страны.

Необходимо знать, что в Чешской Республике распространены два варианта собственности – частная и кооперативная. При покупке недвижимости кооперативной покупатель становится не владельцем квартиры,  а членом кооператива, который в свою очередь дает ему право пользоваться недвижимостью. В уставе кооператива может быть прописан пункт, согласно которому иностранцы не имеют права приобрести жилье в этом конкретном кооперативе. В таком случае обойти закон можно, создав в Чехии юрлицо и приобретя квартиру на него.

Все граждане других стран, которые имеют во владении некую недвижимость, могут получить мультивизу по упрощенному порядку, и по этой визе граждане смогут проживать в Чехии, а также иных странах Шенгенского соглашения до трех месяцев в полгода.

Даже если вы имеете в своей собственности, какую-то недвижимость, это не дает вам право получения вида на жительство, а тем более гражданства Чешской Республики. Оформить вид на жительство вы сможете, если будете:

• работать в Чехии на законных основаниях;
• проходить обучение в любом из чешских вузов;
• вести свой бизнес в Чехии;
• иметь родственников в этой стране;
• просить политическое убежище.

Наличие недвижимых объектов в вашей собственности станет хорошим подспорьем, когда будет рассматриваться ваше иммиграционное ходатайство.

К содержанию↑

Стоимость квартир в Праге

Средняя стоимость на квартиры в Чехии намного меньше, чем в Российской Федерации. К примеру, в диапазоне 100 тысяч евро вы сможет купить отличную двухкомнатную квартиру, а в более отдаленных частях города даже трехкомнатную. На стоимости квартиры может сказываться ремонт – в этих домах цена за один метр жилой площади превышает цену за квартиру в старых домах до 15 процентов. На данный момент цены на жилье снижаются только лишь в домах панельного типа, квартиры в которых находятся в не очень хорошем состоянии или даже в плачевном.

Если же говорить об элитных районах чешской столицы, то цены возрастают на пять-десять процентов каждый год. Цена за квартиру, имеющую стандартную площадь будет в среднем 200 тысяч евро.

Главные факторы, влияющие на цену квартир в Чехии:

• Размер жилой площади. К вашему сведению цена за один квадратный метр уменьшается при увеличении площади квартиры. Это означает, что однокомнатная квартира будет дороже за метр квадратный, чем трехкомнатная.
• Престижность района. Имеется ли рядом метро, и каким будет вид из окошка.
• Материал, из которого построен дом. Он будет панельным или кирпичным. В домах панельного типа квартиры намного дешевле, чем жилье в кирпичном доме.
• Жилое состояние квартиры или самого дома в целом. Квартиры в старых домах, в которых не сделан ремонт, будут намного дешевле, чем в квартиры в новостройках или в домах после капитального ремонта.
• Инфраструктура вблизи дома. Если рядом есть детские учебные учреждения, супермаркеты, торговые центры, места общественного питания то в таких домах квартиры будут намного дороже, чем в районах на окраине, где вообще нет ничего.
• Наличие паркинга в доме или возле него. В домах старой постройки вы не сможете отыскать квартиру с паркингом. А в новых домах, если там есть парковочные места для жителей дома, цены на квартиры будут выше на 50-70 процентов.

К содержанию↑

Поиск недвижимости

В период выбора квартиры в Чехии для начала необходимо определится, для каких целей она вам нужна: для того, чтобы проживать самому или для того, чтобы сдавать в аренду. Этот вопрос играет очень весомую роль, так как спрос на аренду жилья часто зависит от его расположения. К примеру, вы можете выбрать вариант расположения квартиры в удаленном от центра районе. Прибыль от сдачи в аренду такой квартиры, скорее всего, будет небольшой, так как путешественники выбирают для аренды жилье, которое расположено ближе к центральной части города.

Вся недвижимость в Чехии делится на три категории: дома из панелей, новостройки и котеджные постройки. Самый недорогой вариант квартир – это жилье, имеющее стандартную планировку в домах панельного типа. Их жилищное состояние совсем не идеальное, но благодаря сниженной стоимости такое жилище довольно популярное среди людей со средним уровнем достатка.

В новостройках же цена обычно выше на 10-20 процентов, потому что они продаются уже с выполненными ремонтными работами, и так как в них улучшены условия для проживания, живется в таких квартирах более комфортно. И главное преимущество новостроек – это свободная планировка, которая может быть сделана по запросам владельца.

Но самые обеспеченные люди предпочитают покупать коттеджи, которые находятся в элитном районе города и выделяются повышенными комфортными условиями для проживания. Такие дома строятся из экологичных строительных материалов, и поэтому считаются наиболее безопасными для проживания.

Согласно статистике Чешская Республика входит в десятку самых популярных государств среди русскоговорящих покупателей. Чешские организации это прекрасно знают и с удовольствием принимают участие в презентациях иностранной недвижимости в России и в странах бывшего Советского Союза. На этих выставках вы можете поговорить со специалистами, прослушать семинары, задавать интересующие вас вопросы и получить полные ответы.

Еще в Чешской Республике огромное сообщество русскоговорящих граждан. А это означает, что в сети есть такие форумы, которые вещают о жизни и покупке квартир на русском языке.

Прицениться к чешской недвижимости можно и на местных сайтах, например, www.sreality.cz, byty.hyperinzerce.cz, www.bezrealitky.cz.

Когда вы будете иметь общее представление о рынке чешской недвижимости, можете приступать к поиску необходимого объекта.

К содержанию↑

Пошаговая процедура сделки с недвижимостью

Шаг 1: Резервация объекта и внесение задатка

Если Вы нашли подходящий вариант недвижимости можно смело договариваться с продавцом, чтобы квартиру за вами зарезервировали. Устная договоренность о «придержании» квартиры для Вас длится не более 14 дней, а на практике это и вовсе не более нескольких дней. За это время Вы со своим риэлтором должны проверить юридическую чистоту объекта недвижимости: кто и когда являлся собственником, когда заключались договоры купли-продажи, не заложена ли недвижимость и т.д. Получить подобную информацию можно в кадастровой службе, где по запросу Вам выдадут соответствующую выписку. В том случае если квартира юридически чиста, нужно заключать договор на задаток.

Договор о резервации квартиры, как и все другие, будет заключаться на чешском языке. В случае если вы им не владеете, ваш агент по недвижимости сможет его вам перевести. При желании можно обратиться за помощью к стороннему переводчику.

В договоре будет указано, на какое время бронируется квартира, какая сумма была внесена в качестве залога и указаны все возможные штрафы за невыполнение всех пунктов договора. Размер задатка составляет порядка 5% от стоимости недвижимого объекта (это примерно 2000-10000 евро).

Далее можно открыть счет в банке Чехии, но это не обязательно, перевести деньги вы сможете напрямик из своего государства. Но открыть счет все-таки можно, ведь он будет вам необходим в дальнейшем, когда будете оплачивать коммунальные услуги или, например, получать платежи за аренду. Чтобы открыть счет можно обращаться в любое отделение банка в Чехии.

Помните! Резиденты Российской Федерации обязаны уведомить российские налоговые органы об открытии счетов в зарубежных банках.

Шаг 2: Заключение договора купли-продажи недвижимости

Для начала необходимо заключить предварительный договор. Но заключение этого договора совсем не обязательно, он будет нужен лишь при приобретении квартиры в ипотеку или при оплате в рассрочку. Предварительный договор вы будете подписывать только после того, как внесете резервационный взнос. Этот договор заключается только между покупателем и продавцом, и его заверение в нотариальной конторе не нужно.

Далее необходимо открыть депозитный счет. После того, как вы подпишете договор о резервации, необходимо будет оформить еще один договор – документ о депозите. В нем будет указан порядок поступления денег на счет продавца. Сумма денег, которая равняется цене недвижимости, будет храниться на депозитном счете и ее можно будет перевести на счет продавца только после того как будет переоформлено право собственности. Депозит может храниться в банке, агентстве недвижимости или у нотариуса. Договор обязаны подписать продавец, покупатель и организация, в которой будут храниться депозитные средства.

Далее необходимо подписать договор купли-продажи. Этот договор подписывается продавцом и покупателем и его в обязательном порядке нужно заверять у нотариуса. Это очень важный документ, так как на его основании квартира переходит в собственность нового хозяина. Составлен этот договор будет на чешском языке.

В договоре о купле-продаже недвижимости указывают:

• Цену на квартиру;
• Информацию о бывшем и потенциальном собственнике;
• Срок, в течение которого должны быть перечислены деньги;
• Способ передачи денег;
• Кто будет ответственным за оплату денег;
• Описание квартиры (полное);
• Время передачи квартиры;
• Порядок возврата денежных средств, если покупка не состоялась.

Шаг 3: Оплата сделки

Обычно оплата за недвижимость осуществляется в кронах, путем банковского перевода.

Чтобы оплатить сделку вы можете:

1. Открыть счет в банке Чешской Республики. Это займет не более получаса. Для того чтобы открыть банковский счет необходимо на него положить незначительную сумму денег, например десять евро, предоставить загранпаспорт и какой-то еще документ, который будет подтверждать вашу личность.
2. Сделать перевод денег из своей страны в банк Чешской Республики. При таком переводе банк РФ может от вас потребовать документы, которые будут объяснять причину перевода, и еще документы, которые будут подтверждать источник ваших накоплений. Срок оплаты – до пяти рабочих дней.

Также незначительную сумму вы можете привезти в Чехию наличкой, но помните, что на ввоз наличных денег есть ограничения по суммам. На банковской карте вы сможете вывезти абсолютно любую сумму.

Шаг 4: Процесс регистрации нового собственника

После того, как договор купли-продажи был заключен, риелтор оформляет договор о передаче прав собственности. Эти два документа (договор купли-продажи и договор о передачи собственности) отправляют в кадастровое агентство по недвижимости. По законодательству, чтобы обезопасить квартиру, она остается в кадастровом агентстве на три недели – в течение этого периода ни предыдущий владелец, ни будущие не могут совершить с объектом недвижимости никаких операций. По истечении этого периода документы начинают рассматривать и в целом госрегистрация  занимает около полутора месяцев.

При регистрации на обратной стороне договора будет поставлен штамп. Если возникнет желание у покупателя, он может заказывать в кадастровом учреждении справку о праве на собственность.

Далее после того как покупатель получил свой договор на куплю–продажу квартиры, а также подтверждающее сообщение о регистрации, средства с депозитного счета будут переведены продавцу. Далее, согласно написанному в договоре правилу, ключи от квартиры будут переданы новому владельцу или в период подписания договора на покупку жилья или впоследствии подтверждения права на собственность. И потом только все договоры на коммунальные услуги будут переоформлены на имя нового собственника.

К содержанию↑

Сколько времени займет процедура покупки

Срок, который отводится на проведение сделки, зависит от того, вносится ли плата за квартиру сразу во время заключения договора или квартира покупается в ипотеку. Если оплата производится сразу, то процедура оформления сделки будет занимать примерно три или четыре дня, при этом не учитывается время на осмотр квартиры при начальном этапе покупки, а также время на гос. регистрацию в конце всех процедур покупки.  В случае приобретения недвижимости в ипотеку, время увеличивается до 45 дней, потому, что необходимо время на то, чтобы банк рассмотрел заявку.

К содержанию↑

Можно ли купить недвижимость в Праге удаленно

Можно. Но в таком случае покупателю необходимо подписывать доверенность у нотариуса на своего человека, который будет его представлять в Чехии, к примеру, на агента по недвижимости, который будет подписывать все договора от его имени. Также вы сможете удаленно оформить не только лишь договор на покупку жилья, но и сможете получить ипотеку. Для того чтобы ее получить, необходимо будет прислать своему представителю все документы, представитель их переводит на чешский язык и передает в банк.

К содержанию↑

Дополнительные расходы

В число дополнительных расходов входит:

1. Налог на покупку квартиры. С ноября 2016 года все налоги за приобретенное жилье в Чешской Республике должен платить покупатель. Процентная ставка равна четырем процентам. Налог начисляют от той суммы, которая больше: или от стоимости самой квартиры указанной в договоре купли-продажи, или от акта оценки недвижимого объекта, который делается, как правило, только специалистом, имеющим сертификат. Это сбор, который взимается только один раз, и его покупатель обязан оплатить государству в течении трех месяцев, начиная с последующего месяца после того, как сделка была оформлена. Если вам будет необходима помощь при составлении декларации по налогам, вы всегда можете обращаться к агенту, который помог вам в заключении сделки. Если вы приобретаете квартиру у застройщика, то этот налог платить не нужно. Но в этом случае существует налог на добавленную стоимость, который обычно все застройщики вносят в стоимость самой квартиры, то есть больше указанной стоимости, платить не придется.
2. Оплата услуг риелтора. В законе Чешской Республики не прописан порядок расчетов с риэлтором. Но как показывает практика, цена за его услуги будет около двух-пяти процентов от стоимости самой квартиры или же это будет фиксированная цена, к примеру, 2 тысячи евро, если стоимость квартиры очень небольшая. На ринке первичного жилья, т.е. новостроек, очень много есть таких застройщиков, которые такие деньги не берут с покупателя. Очень важно будет поговорить по этому поводу с вашим агентом по недвижимости, и решить какой у него будет гонорар и порядок его выплаты.
3. Оплата услуг нотариусу. Услуга, предоставляемая нотариусом, будет составлять около 30-70 крон за одну подпись. Довольно часто эти траты входят в комиссионные агентства.
4. Услуга за хранение денежных средств. В случае если вы будете открывать депозитный счет, для того чтобы оформить сделку в банковском учреждении или же у нотариуса, за это вам придется оплатить от 100 до 1000 евро, все будет зависеть от цены самой квартиры. Если за хранение денег берется агентство, то эта услуга включается в гонорар.
5. Оплата услуг переводчика. В том случае если вы сотрудничаете с русскоязычным агентством по недвижимости, оплачивать услуги переводчиков вам мне нужно. Письменный перевод всех документов также включается в оплату. Но если вы собираетесь сотрудничать с чешским агентством, то придется оплатить за перевод документов от 300 до 500 евро.
6. Оплата государственной пошлины. Для того, чтобы зарегистрировать право собственности в кадастре недвижимости вам будет нужно оплачивать государственную пошлину. Как правило, она будет от20 до 40 евро. Кто будет е оплачивать, зависит от условий, прописанных в договоре.
7. Сбор на ипотеку. В банковских условиях прописано, что в случае предоставления ипотеки будет снята сумма в пределах 1-1,5 процентов от суммы квартиры.
8. Оплата за оценку квартиры. Для того чтобы получить кредит на квартиру необходимо обращаться к профессиональным оценщикам по недвижимости, которые имеют сертификат. Оплачивать деньги за оценку будет покупатель. Примерная стоимость оценки стандартной квартиры будет около 200 евро.
9. Оплата за страховку квартиры. В законах Чешской Республики не указано, что все собственники квартир обязаны страховать ее, но это условие может быть при оформлении ипотечного кредита. Цена за страховку будет зависеть от всевозможных параметров- суммы погашения, цены самой квартиры, условий прописанных в договоре. Средняя цена за страховку стандартной квартиры около 300 евро в год.

К содержанию↑

Подводим итоги

Главная информация, которую вам необходимо запомнить это то, что все жители других стран имеют право покупать недвижимость в Чешской Республике как физические лица. В число исключений входить кооперативы. Также приобретение недвижимых объектов дает возможность оформить Шенгенскую визу в упрощенном варианте и это дает гражданам преимущество во время подачи заявлений на вид на жительство. Стандартная сделка по недвижимости заключается, как правило, за пару дней, регистрация нового владельца в кадастре может продлиться до шестидесяти дней. Во время оформления покупки покупатель платит налог на переоформления права собственности в размере четырех процентов от суммы квартиры.

К содержанию↑